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楼面价6500,房价最低多少保底呢?
有个朋友在微信上吐槽,说刚才土拍结果出来,看到公布的数据楼面价是8000元/㎡,问他这块地未来售价能达到多少,然后他全开计算器,领导说了一句不用算了,我知道了。我听完说14400元/㎡左右。他说:擦,你咋知道的,这么快就算出来了。
其实一般人提到楼面价和销售价会列出一堆数据:前期工程费、基础设施费、建安工程费、公共配套设施费、销售费用、管理费及开发费、税费及财务费用、成本分摊情况,营业税、城建税、教育费附加,土地增值税、房产税、印花税、企业所得税、个人所得税以及契税)和其他50余种费用,征收蓝图审查费、防雷检验费、防震检验费、施工合同鉴证费、绿化费、墙改费、施工放线费、规划咨询费、人防费、预算审核费、工程造价咨询费、等等等。
其实这样就比较较真了,而且不同开发商的不同品质把控,不同造价预算,最终也是差之千里。
所以一般我们用的是业内常见的粗算:楼面价*1.8,那么8000*1.8=14400元/左右
1.5-1.8倍约为一般正常可参考值,容积率大些的话可能会低一点,容积低的开发成本就越来高,视开发商利润空间而定。
我参与过一个楼盘的整个流程,虽然房子到现在还没卖光,房产开发分几块主要的费用以楼面价6500来计算都按5-6层的洋房搭配20层的高层来计算,前期工程费包括设计勘测三通大约500左右,中期工程建设主要就算土建,矮的1500-1800,高层2200-2500,平均算2000吧,后期就是绿化亮化道路煤气水电也的500左右,这就3000了,地价高低基本都差不多。区别就是大头税收来了,拿土地契税印花大概在6500*6%=400左右开始卖税就多了增值税,城建,教育,地方教育,印花,企业所得林林总总加起来不低于销售总价的10%,先算1000.最后还有一个销售成本300-500左右这样算下来6500+500+2000+500+1000+500=11000了,记住这是开发商的***,没财务成本跟利润。这些就没法算了,自己的钱还好,***如***房子不好卖就毁了,破产的房产公司也很多。
首先6500的楼板价要看你在哪个城市,现在比如南京,高层最低的19层以上整体建安成本要3000元/㎡,财务成本因为每个公司开发贷和前端融资利息不一样,各有差异,基本也要在100元/㎡成本,管理费大约150-200元/㎡,营销费100-150元/㎡,土增税要增加150-200㎡,所以综合下来至少也要在10000-11000元/㎡才能保本。不过有具体的信息算的更准确。
我坚信成都的房子是用来住的!在成都经济总体上行的趋势下,房子也是目前成都最保险,最安全,收益最高的投资方式!我以我个人的经历来谈谈我这几年在成都投资的经历! 我13,14,15年,连续3年陆陆续续在成都买了6套房,当时的股市也很好,很多朋友都去买股票,也有部分朋友赚了些钱,不过我坚信房子是用来住的,肯定比股票保值。我第一套房就在郫县红光华润橡树湾,当初买成4000多一平米,现在楼下不远就有地铁6号线,现在二手房价格1万4,另外2套在东二环攀成钢,所谓的成都第二富人区,不过当时价格不高,才1万的样子,然后买了2套,一套在icc,一套在中粮鸿云,现在那边二手房价格3万多一平米,还有3套买在了南门,2套在大源,一套在天府新区。当初不限购,不限贷,利率还打折!我当时手里现金也只有300多万,然后所有房子都是按揭的,我去年年底以3万2一平米的价格卖了一套二环攀成钢的房子,***了300多万,把其他几套房子的***还了,现在我和老婆把工作也辞了,住郫县红光华润橡树湾,天天在家里耍起,坐等房子升值,等价格合适就随便卖一套。保守估计我这一辈子包括以后我的小孩儿不用上班,也可以过的很好,感谢成都市***让我们过的很好,感谢成都房子养活了我们三代人!感谢成都提供给我们这个机会!投资房子,最好不要选别墅,我当初有300万的时候,我们有个同事同样有300多万,不过他为了面子,在温江永宁镇芙蓉古镇那边全款买了套别墅,加上装修,差不多花了400多万!现在他的别墅不但没有增值,反而在贬值,现在看到我们在家里耍起,他还要去公司上班,后悔的很!年轻的时候莫要追求所谓的面子,因为他给你带不来一分钱的好处!还有人说要收房产税,我想让你们先考虑一下成都的***户,现在的***户基本手里都有几套房,收房产税,***户第一个就会出来闹事!所以啊,房产税也许会长期停留在成都人的字典里,只知道有,但具体哪天实施谁也不知道!
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