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最新LPR值由4.85调整至4.8,这种情况下刚需、改善和非自住都该如何配置房产?需要观望还是下手?
刚刚,央行调整了房贷基准利率,LPR的五年期的***利率由4.85%调整至4.8%。这个政策用通俗易懂的话来说:***的房贷利率正式下调,购房者的成本将会下降。但冷眼认为,短期内房贷利率不会出现下降,长期房贷利率有下降的可能,购房者如果可以等待的话,可以选择明年上半年购房。
一、全球步入降息通道、降低实体经济融资成本是LPR降低的主要因素。
如果我们仅仅局限房地产行业内进行解读,是无法分析出LPR降低的原因的。从***“房住不炒”的政策基调而言,没有任何理由降低房贷利率,解读的结果往往会成为***楼市的政策。但这完全是错误的解读,我们必须从更加宏观的角度解读LPR利率下调。
2019年开始,全球各国纷纷步入降息通道,频繁出台降息措施降低利率,以经济龙头美国为例,在短短三个月时间连续降息75个基点。
2019年8月01日:美联储宣布降息25个基点,将联邦基准利率下调至2-2.25%。
2019年9月18日:美联储宣布降息25个基点,将联邦基金利率下调至1.75%-2%。
2019年10月30日:美联储宣布降息25个基点,将联邦基金利率下调至1.5%-1.75%。
全球特别是经济龙头美国的大幅降低利率,对中国造成极大的压力。不过***至今为止没有动用降息措施,只是通过其他手段来增加市场流动性,从而间接降低房贷利率。
在全球降息的宏观环境下,中国银行借贷利率已经处于较高水平,但如果直接调整银行利率,对经济的副作用较大;通过调整LPR利率是对经济影响小又能有效降低市场利率的最佳选择。
二、实体经济转型的关键时期,LPR利率还有进一步下降的空间。
***市场报价利率(Loan Prime Rate,简称LPR)是商业银行对其最优质客户执行的***利率,其他***利率可在此基础上加减点生成。
房贷政策改革之后,大家都记住了lpr对房贷利率的影响,却忘记lpr最基本的作用是推动利率市场化,简单来说是希望脱离基准利率,以一个更加低的利率基准降低实体经济的借贷利率,降低实体经济的融资成本。
目前中国的实体经济正好处于升级转型关键时期,中美的毛衣帐还在继续,因此降低实体经济的融资成本将成为未来很长一段时间的政策。
因此,目前LPR利率的降低并不是终点,未来还有进一步降低的可能性。
三、银行房贷利率控制线、房贷额度控制会极大影响房贷利率下浮,短期内房贷真实利率不会下调。
理论上来说:LPR基准利率下降,房贷利率肯定会下降。但冷眼认为这种可能性很低。
首先各个城市的房贷利率并不是由基准利率决定的,还有省银行的房贷利率上浮线、城市银行房贷利率上浮线两道防火墙保护,实际操作中完全可以让房贷利率不跌反涨。
其次目前已经是年底了,各家银行的房贷额度非常紧张,很多银行的房贷已经超额了。在供小于求的市场环境下,银行没理由主动降低房贷利率,让利购房者。
综上所述:冷眼认为此次LPR利率下调完全由于***降低实体经济融资成本,并不是对楼市放松的信号,并且在年底这个时间点出台,短期内房贷的实际利率不会出现降低。但长期房贷利率有下降的可能,明年上半年是个购房的好时机。
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首先:降息周期已经打开:
央行11月18日发布的公告显示,当日开展1800亿元逆回购操作,期限为7天,中标利率为2.5%,较此前下调5个基点。此前1年期MLF利率下调是2016年6月以来首次,此次7天期央行逆回购利率下调则是2015年10月以来首次。
对于房地产市场来说,影响最大的政策是利率政策,而一年期LPR主要是企业***成本,5年期LPR基本代表了房贷利率的走势,5年期LPR的降低,代表了房贷利率的下调也将成为趋势。
本次5年期的LPR下调,对于购房者而已,只是开始,100万***30年,平均月供减少30元,30年合计减少月供10890元。
这只是开始,从猪肉价格逐渐平稳看,未来几个月LPR还将明显下调。
其次:房地产市场政策也开始出现宽松苗头
最近楼市的政策已经出现了宽松趋势:11月中旬部分城市房地产政策:
从央行到地方都发布了部分与楼市相关的政策,其中央行继续明确不短期***房地产,深圳调整了普通住宅标准,另外部分城市的公积金政策有所宽松。
第一:LPR降低的主要目的是未来引导实体经济利率降低,降低资金成本,并不是为了***楼市,所以在LPR政策出台之初就针对楼市制定了专门的政策,要求首套不得低于LPR,二套房也不得低于LPR+60个基点。
因为一般5年以上***大部分是房贷,所以本次降息出现5年期降低,对于房贷影响巨大。因为LPR的报价是月度,后续继续降息可以期待。
第二:第四次的报价,降息周期开启!
但全社会的资金成本降低下,房贷利率上行的可能性就不存在了,而且针对优质区域、优质***者,不排除后续房贷利率的继续轻微下调。
整体看,全社会***成本都有有所降低,这种情况下,房地产相对***成本上行可能性不大,但因为各种政策约束,预计下调的空间也有限,保持平稳将是主流
第三:目前各地房贷额度基本平稳,出现明显波动的不多,大部分银行依然正常放款,利率微调很少。从全国主要的一二线城市看,目前利率水平相比2019年2季度有轻微波动,但80%以上城市依然是依然维持在过去2年的最低利率。
第四:预计2019年房贷额度依然刷新历史记录,但涨幅将明显降低。
原来不同城市之间,房贷的利率差距巨大:
全国房贷利率执行严重不均衡,从不同城市看,上海不论是不是恢复之前,依然首套房***有一定折扣,从银行成本角度看,上海能够执行基准优惠,而其他城市基准上浮,与房地产调控无关。每***100万,上海的购房者30年周期内,比北京少还利息16万。而如果对比三四线城市最高的上浮30%。
第五:2019年楼市销售额有望超过16万亿!
10个月房地产销售面积首次同比上涨,全年销售额超过15万亿成定局
1—10月份,商品房销售面积133251万平方米,增速今年以来首次由负转正,同比增长0.1%,1—9月份为下降0.1%。
商品房销售额124417亿元,增长7.3%,增速加快0.2个百分点。
2018年同期数据:1-10月份,商品房销售面积133117万平方米,商品房销售额115914亿元。
2019年再次刷新2018年创造的历史年度15万亿销售额记录已成定局!年度销售面积也将有望与2018年创造的历史记录持平。
10月份房地产市场销售活跃,同比均明显上涨,拆分单月数据看,10月全国房地产市场销售面积高达1.4亿平米,同比上涨了1.94%。销售额高达1.29万亿,同比上涨了9.7%。
整体看,市场在5-6月反弹后,再次进入平稳周期。单月数据环比同比均出现了继续退烧的现象。8-10月已经连续3个月市场数据上涨。
(2018年全年房地产销售面积171654万平方米,商品房销售额149***3亿元
第⑦:后续市场针对首套房贷利率应该有宽松的趋势。
如果说二套房***利率是涉嫌投资投机,按照现在国内大部分城市针对首套房***的认定标准,首套房***的肯定都是没有***过的刚需。
从房住不炒看,针对首套房利率有所降低符合调控的方向。
第⑧:整体看,房地产调控政策避免房贷过量,引导资金进入实体经济!
关注房地产行业资金链风险成为政策的主要内容2019年是房地产政策最密集年份,而在房地产政策内容里,过去很少提及的房地产金融风险在2019年来,密集提及,累计看,中央各部位在2019年来累计已经发布过25次讲话或政策,关于要求注意防范房地产金融风险。从中央到银保监会,密集加强对房地产金融的风险把控。
第⑨:LPR的降低,对于房地产市场肯定是利好消息,而且从趋势看,这一次的降低只是开始,后续几次有继续降低的趋势。
对于购房者来说,刚需购房者,针对当下的优质房源,可以考虑购买,特别是大部分城市已经限制房价。
第10:整体看,预计房贷利率随着LPR降低出现轻微下行将成为趋势。
第11:LPR降低后,市场有望平稳
从二手房数据看,连续出现了3个月20个城市房价下调,这也是最近2年来首次出现。
从不同城市变化看,一二线城市的新建住宅与二手房住宅均出现了明显的回落,2019年上半年的小阳春已经过去。
第十:降准与LPR降低的出现,对当下楼市有稳定的作用,但目前的幅度还不足以导致市场出现再次反弹,整体年末房地产市场有望平稳。
房住不炒下,市场平稳是主流。房贷利率波动不会大。但楼市最困难的时期过去了,未来判断市场主要看5年期的利率什么时候再次降低,当然已经可以看看房了。
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