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你生活在哪个城市,房价又是多少?
西安,国际化大都市!房价从6000多到10万多都有!按区域,普通商品房,高新区曲江区基本两万起,像偏远地方如高陵区和泾河新城也有6000多的,还有复式没人要的二手房才3500!
我在北京,特意查了一下,最近房价波动还挺大的,最贵的是西城区的房子,均价11万多,是不是因为有学区房?最便宜的是怀柔的房子,1万2千多。不过租房的价格很高,网上10月份的数据是平均月租金93.67元/平米,而且一直在涨。
为什么一些媒体都在说房价要降,实际上有些地方却不降反升?
首先媒体说的话听听就可以了,有些专家从二零零几年就开始说房价要***,到现在房价也没怎么崩。
实际上从整体房市的情况看,已经到了一个拐点的位置,但是这个拐点不意味着房价整体要跌,而是说房价突飞猛进增长的阶段已经结束了,未来房价将和正常行业一样,按照经济增长的速度维持平稳上涨。
不过这个判断是整体房价的,并不适用于每一个单独的城市或者地区。因为房地产市场是相对割裂的,不同城市房地产可以认为是不同的两个市场,而同一个城市不同的地段也可以认为是两个市场,相互之间没有什么联系。
在一些城市发展的潜力非常好,人口流入也维持的比较快速,并且仍然需要房地产发展来拉动当地经济,因此这些城市房价当然会维持比较好的发展速度。而另一些城市,房价已经对经济产生了拖累和抑制,***会对房价进行调控。还有一些城市由于之前房价上涨时的过度建设,现在房价出现了回调的空间。所以每一个城市而言,房价都是由当地的环境来决定的,并不能一概而论。这也是因城施策的重要性。
这个嘛,媒体说的可能是局部地区的情况,甚至是个别楼盘的情况,中国有300多个地级城市,两千多个县,情况是非常复杂的,城市的分级也有一线城市到六线城市之分。不会在同一时间有同一个走势。况且也有很多媒体不懂经济规律,看到表象,没看到背后的原因。
1、房价的走势在城市之间是分阶段的
2015年开始的这一轮房地产牛市严格来说是在2018年底结束的。2015年6月商品房销售面积同比增长从负增长转为正增长,这标志着房地产开始进入牛市。到2019年1月,商品房销售面积同比增长由上月的正增长转变成负增长,这意味着持续43个月的房地产牛市结束了。
所以2019年以来不少媒体都在说中国房地产市场由牛市转为熊市,况且“房住不炒”的调控原则,更让不少媒体认为房价进入了下跌的通道。
根据统计局的数据,2019年前9个月的商品房销售均价比2018年全年销售均价是上涨的,幅度大概是7%左右。
不过商品销售面积同比下降1%。
2、2015年以来的房价是分三步走的
首先是在一线城市开始启动的,当时全国去库存,出台各种优惠政策,一线城市率先启动,为什么不是全国同时展开?
因为一线城市之前受到的限购调控最严格,积累的需求和购买力最强,一线城市拥有全国最强的购买力,所以限购松绑后一线城市率先启动。整个过程持续大概两年左右的时间,从2015年到2017年上半年。在2017年上半年达到高峰后然后房价回落,回落后再次进入震荡微涨。
一线城市房价在两年时间翻了一倍,二三线城市的房价就显得“很便宜”,形成了价格洼地。当一线城市房价从两三万涨到了五六万,而二三线城市的房价均价还不到一万的时候,购房人会怎么想?
当然是马上在二三线城市买房子!
所在二三线城市在2016年开始,到2018年结束,大概也是两年左右的时间,二三线城市涨完后然后就进入了四五六线城市。
四五六线城市从2017年下半年开始,到2019年结束,持续也是两年左右的时间。
这就是为什么在2019年你会看到一些城市房价大涨(大多是县城价格的),但是二线城市的房价反而是有所回落,这个就是分化的原因。
国内是媒体太多了,而且各家媒体对于房价涨跌发表的看法是不一样的,有的媒体认为房价会上涨,然后摆出一大堆的观点,也有媒体说房价会下降,然后摆出了更多的观点。
但是大家都忽略了一个问题:媒体无法预测房价到底是涨还是跌,媒体可以做的是根据目前的情况来预测出房价的走势,由于不同媒体侧重点以及认知不一样,所以结果不一样,由于媒体也不是万能的,无法准确预测房价走势,所以才会出现这样的问题。
房价未来到底怎么样呢?
就我个人而言,我也只能预测一下未来的房价,因为几乎不可能准确知道房价走势,否则我就不会“预测”了,而是跑过加杠杆买房或者买房。
从整体的房价走势来看,受制于房地产调控政策以及交易量下滑,未来更大的可能是房价横盘,但是部分地区的房价可能会出现明显的上涨或者下跌,但是这仅仅是特殊情况,绝大多数房子是房价不会有太大的变动。
房价由市场来决定
国内是房子是可以在市场上自由流通和交易的,而价格往往又是和供需关系有关,所以房价会变动是正常的,不会永远一直维持在一个价位,即使房价横盘,也不代表房价完全不变,而是代表房价在小幅度的区间之内上涨或者下跌。
但是从整体的市场情况来看,***并没有减轻对于楼市的调控,反而由于关系到民生问题,会逐渐进行更大的调控,同时由于房价高位存在,需要掏空“六个钱包”来付下房子的首付,所以现在的年轻人购买能力不足,也导致了楼市的房子无法进一步上涨,所以个人认为房价未来的走势绝大部分地方会以稳为主。
同时如今的房价过高,而房租对应很低,这就导致了房子的租售比很低,目前来看,普遍的房子租售比在3%左右或以下,甚至连五年期银行存款利率高都没有,而房子价格上涨又受到诸多的调控,难以上涨,所以现在想靠着出租房子来得到高收益已经是不可能了,因为同等情况之下,显然是理财得到的利率更加高,所以现在对于没有买房的人来说,买房不划算,对于已经有房的人来说,房子总价值难以上涨,房租收益甚至不如理财收益,也很难。
也不是所有媒体都说房价要涨,一百个人眼中有一百个哈姆雷特。
为什么很多媒体都说房价要涨,今天说房地产不行了,明天说要***了,主要还是为了吸睛。房地产行业已成为全成关注的行业,可以说是吸引眼球的,如果理性的分析房地产,那肯定没人看,但是你只要说要大涨,要大跌,肯定就有很多人看。因为关系到自身利盖,听到要大涨,想买房的压力更大;听到要大跌,全部身家投资房产的也慌了。
对于房价的问题,我在之前也多次作过分析。理性的来看待,中国房地产总市值过大,对其他行业的挤占效应、对消费的挤占效应明显,在经过多年的持续大涨后,目前住房不炒的原则已经得到普遍认可,监管也在严堵违规资金流入房地产。未来需要将资金引导到其他行业,优化经济结构,因此房地产不太可能像过去一样持续大涨。
但这并不等于说房价会大跌,总的来说会是一个整体横盘、局部分化的结构性趋势,大多数城市环比会在1%以内上下波动,同比每年仍然可保持2%以上的上涨,但部分区域,特别是前几天棚改货币化推升的三四线城市有下跌压力,而一线城市因为房价收入比过高,会呈现横盘走势,新一线城市及人口持续流入的城市仍有上涨空间。
这就不难理解,为什么有些媒体一直在大举唱衰房价,而依然有很多地方房价不降反升,我们以统计局公布的9月70个大中城市新建商品住宅销售价格变动数据为例来看,像武汉、贵阳、西安等城市在9月份同比仍然保持了两位数涨幅。
卖房套路多,中介多,置业顾问多,没有炒房的经验,现都是第一次买房的人,全凭套路加三寸不烂之舌诱刚需。孩子大了要婚房,工作稳定了要定居,开发商要赚,建筑公司要赚,售楼部要赚,中介要赚,最后肯定是买房人付工资啊。
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